ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีทำเลไม่กี่ทำเลที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก และบางทำเลกลายเป็นทำเลเก่าที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ลดลง เนื่องจากไม่มีที่ดินในการพัฒนา และราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาบ้านในระดับราคาเดียวกัน หรือใกล้เคียงกับโครงการที่เคยพัฒนาและเปิดขายมาก่อนหน้านี้ อีกทั้งกำลังซื้อปัจจุบันของทำเลนั้นๆ อาจจะยังไม่สามารถตอบสนองได้เพียงพอ และมีทำเลศักยภาพอื่นเกิดขึ้น ที่ได้รับความสนใจจากกำลังซื้อของผู้บริโภครวมไปถึงสามารถพัฒนาบ้านหรูที่มีราคาแพงเปิดขายได้ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราด ช่วงไม่เกิน กม.10 พื้นที่ทำเลราชพฤกษ์ ย่านเกษตร-นวมินทร์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑล สาย 1 – 4 ย่านเทพรักษ์ เทพรัตน์ เป็นต้น โดยช่วงเวลา 3 - 4 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนสายสำคัญที่เปิดให้บริการใหม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ และเริ่มเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แต่ทำเลที่ได้รับการพูดถึง หรือมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมานั้น คงต้องยกให้พื้นที่ตามแนว “ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือ ถนนศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า” เป็นทำเลทองของบ้านหรูอย่างแท้จริง

พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จากการเข้าซื้อที่ดินหรือทยอยเก็บที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีมานานเป็นระยะเวลามากกว่า 10 ปี รวมไปถึงการเข้าไปซื้อที่ดินต่อจากเจ้าของหรือผู้ประกอบการบางรายที่มีที่ดินในมือหลาย 100 ไร่ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ ถนนย่อย หรือ ซอยบางซอย ที่แยกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จึงเห็นการพัฒนาโครงการที่อาจจะมีมากกว่า 1 โครงการ หรือ มากกว่า 1 ผู้ประกอบการ ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน รวมทั้งซอยหรือถนนสายรองที่เห็นก็อาจจะเป็นทางภาระจำยอมหรือทางที่เกิดจากการพัฒนาร่วมกันของเจ้าของที่ดินทุกราย ซึ่งไม่บ่อยนักที่จะเห็นการพัฒนาร่วมกันลักษณะแบบนี้ในทำเลอื่นๆ ของกรุงเทพมหานคร

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) มองว่า ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นอีก 1 ทำเลขุมทรัพย์อสังหาฯของกรุงเทพฯที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร นอกจากนั้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมายังมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดให้บริการอีก 2 – 3 แห่ง มีทั้งเป็นโครงการของผู้ประกอบการที่พัฒนาขึ้นเพื่อเพิ่มมูลค่าโครงการบ้านจัดสรรของตนเอง และเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ทั่วไปที่รองรับคนในพื้นที่ ซึ่งความโดดเด่นนั้นไม่ได้เน้นแค่ร้านอาหาร แต่มีบริการ และซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดเล็กด้วย ตลอดจนตลาดสด หรือร้านอาหารทั่วไปก็มีกระจายอยู่ในทำเลนี้เช่นกัน และเริ่มมีการพัฒนามากขึ้นตามความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ถ้าต้องการซื้อสินค้าจำนวนมากหรือเดินทางไปศูนย์การค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ที่อยู่ไกลออกไปก็ยังคงสะดวก เชื่อมต่อกับทางด่วน ถนนหลักหลายเส้นทาง เช่น ถนนพระราม 9 ถนนศรีนครินทร์ ถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนรามคำแหง วงแหวกาญจนาภิเษก ถนนเจ้าคุณทหาร เป็นต้น รวมไปถึงซอยหรือถนนสายรองบางเส้นทางที่เชื่อมต่อกับถนนสายอื่นๆ ได้อีก และยังไม่ไกลจากเส้นทางพิเศษอย่างมอเตอร์เวย์ด้วย

สถาบันการศึกษาในทำเลนี้ก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่ โรงเรียนทั่วไป โรงเรียน 2 ภาษา และโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง เช่น Brighton College Bangkok Wellington College International School โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า ฝ่ายอินเตอร์เนชั่นแนล โปรแกรม โรงเรียนเทพศิรินทร์ร่มเกล้า เป็นต้น สิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทางที่สะดวกแบบนี้จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจว่าทำไมพื้นที่ตอลดแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่นี้จึงเป็นที่สนใจของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมากมาย โดยโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก ทั้งๆ ที่บ้านในเกือบทุกโครงการมีราคาขายที่ค่อนข้างสูงเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ถ้าเป็นทาวน์โฮมก็ไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นราคาขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ แต่ก็มีอัตราการขายและได้รับความสนใจสูงทุกโครงการมาตลอด

สิ่งที่น่าสนใจ คือ ทำเลนี้เป็น 1 ในไม่กี่ทำเลของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่บ้านจัดสรรบางโครงการปิดการขายเร็วบางโครงการมียอดจอง 100% หรือ มากกว่า 50% ตั้งแต่ไม่กี่วันแรกที่เปิดขายอย่างเป็นทางการ แม้ว่าบางโครงการอาจจะใช้เวลาในการขายนานพอสมควรแต่ส่วนใหญ่ได้รับความสนใจมากและปิดการขายได้ค่อนข้างเร็ว บ้านหรูในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ได้รับความนิยมสูงมากเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าที่มีทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งตอบโจทย์ของความต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลที่สะดวกของคนไทยบางกลุ่ม และชาวต่างชาติที่เป็นทั้งนักธุรกิจหรือเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทย ตัดสินใจเลือกบ้านในทำเลนี้เพราะต้องการให้บุตรหลานตนเองเรียนโรงเรียนนานาชาติแถวนี้ หรือเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปดูธุรกิจของตนเองในพื้นที่ต่างๆ ความต้องการเช่าที่สูงมากในทำเลนี้จึงมีผลต่อเนื่องไปยังบางโครงการที่สามารถปิดการขายได้เร็วเพราะมีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อต้องการนำมาปล่อยเช่า 

อัตราค่าเช่า และ อัตราผลตอบแทน โดยประมาณของโครงการบ้านเดี่ยวในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

**หมายเหตุ: ราคาอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากที่ระบุในตาราง

ผลตอบแทนจากการเช่าของบ้านเดี่ยวในโครงการบ้านจัดสรรในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ค่อนข้างสูง จากการสำรวจและสอบถามนักลงทุนรวมไปถึงผู้ประกอบการ และรวบรวมจากประกาศเช่าตามมาร์เก็ตเพลสต่างๆ เห็นได้ชัดเจนเลยว่าผลตอบแทนจากการเช่าบ้านเดี่ยวในทำเลนี้อยู่ในช่วงระหว่าง 7.5% - 10.0% ต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงมากๆ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองที่อัตราผลตอบแทนต่ำกว่านี้มาก และแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าหรือตัวแทนขายไปบ้าง อัตราผลตอบแทนก็ปรับลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าทำเลนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากทั้งแบบความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และความต้องการเช่า แนวโน้มคงจะเป็นแบบนี้ต่อไปในอีกหลายปีข้างหน้า เนื่องจากศักยภาพของทำเลและปัจจัยที่เป็นองค์ประกอบอื่นๆ จะคงอยู่ไปอีกนานรวมทั้งความเจริญที่เกิดขึ้นบนพื้นที่ส่งผลให้ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เติบโตขึ้นในทุกวัน

บทความโดย
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA)
คุณสุรเชษฐ กองชีพ